22 luglio 2011 / 13:47 / tra 6 anni

Immobili, Nomisma: no spazio a ottimismo, vista stagnazione

MILANO (Reuters) - Per il mercato immobiliare italiano non è ancora giunto il momento dell‘ottimismo perché al massimo si può sperare in una stagnazione.

<p>Negozio romano in foto d'archivio. REUTERS/Tony Gentile</p>

Può essere riassunto così, in estrema sintesi, il rapporto periodico sul settore pubblicato oggi da Nomisma, che ha rivisto al ribasso le stime sui prezzi elaborate lo scorso marzo per 2011 e 2012.

“Se non vi sono dubbi che la prima parte della tempesta sia passata, producendo effetti sul settore immobiliare italiano tutto sommato contenuti rispetto a quelli paventati, è altrettanto fuori discussione che il quadro risulti tuttora fragile e non si possano escludere ricadute”, osserva Nomisma a proposito della situazione italiana chiamando in causa la debolezza della crescita economica, la dimensione del debito pubblico e l‘instabilità politica e normativa.

ANCORA MODESTO CALO PREZZI, NON RIPARTONO LE TRANSAZIONI

In questo contesto, nel primo semestre dell‘anno la curva dei prezzi degli immobili ha mantenuto un‘inclinazione lievemente negativa (-0,7% abitazioni, -0,9% uffici e -0,7% negozi nelle 13 maggiori città). Da quando hanno iniziato a scendere, nel secondo semestre del 2008, i prezzi medi delle case sono scesi del 7,3% in termini nominali e del 14% in termini reali. Per uffici e negozi la flessione è iniziata il semestre successivo e da allora ammonta rispettivamente al 6,5% e al 5,3% sui valori nominali (12% e 10% sui valori reali).

“Se i valori di mercato descrivono a tinte un po’ sfumate l‘attuale ciclo recessivo, l‘indicatore delle quantità scambiate è più eloquente”, dice lo studio che sottolinea come sotto questo aspetto uffici e negozi abbiano sofferto più delle abitazioni. Le compravendite residenziali si ridimensionano a partire dal 2007 e in quattro anni calano di oltre 250.000 unità (il 26,4% delle transazioni registrate nel 2008).

Nel primo trimestre le compravendite sono scese del 3,7% per le abitazioni, del 4,4% per gli uffici e dell‘8,9% per i negozi. Secondo Nomisma le attese di un 2011 stabile come il 2010 andranno deluse: “la prospettiva di un nuovo minimo dei volumi di compravendita appare oggi pressoché certa”, con uno scenario base a 590.600 unità e uno più pessimista a 575.000 dalle 611.878 dello scorso anno. “La criticità del contesto accentuerà la pressione ribassista sui prezzi”.

STIME SU PREZZI RIVISTE AL RIBASSO, ATTESA STAGNAZIONE

Nomisma ha rivisto a -3,1%, dal -1,5% dello scorso marzo, le stime al 2011 sui prezzi medi delle abitazioni nelle 13 maggiori città italiane; per gli uffici la previsione passa a -3,6% da -2,7% e per i negozi a -3,3% da -1,9%.

Per il 2012 le attese scendono a -1,3% da -0,3% per il residenziale, a -2,3% da -2,2% per gli uffici e a -1,9% da -1,2% per i negozi.

Alla luce di una domanda in difficoltà nel mercato al dettaglio delle famiglie e molto cauta sul fronte degli investimenti, soprattutto dall‘estero, si pone il rischio, secondo Nomisma, di un eccesso di offerta. “Al di là dell‘inevitabile adeguamento delle aspettative di ricavo alle mutate condizioni di mercato, sarà soprattutto l‘elemento quantitativo ad avere un effetto decisivo nell‘orientamento delle dinamiche di breve-medio periodo. L‘ingente mole delle iniziative in fase di sviluppo o anche solo programmate, da una parte, e le garanzie immobiliari di crediti in default che le banche stanno faticosamente cercando di gestire, dall‘altra, rischiano infatti di concorrere ad alimentare un mercato incapace di garantire un adeguato assorbimento”.

“La prospettiva di stagnazione che emerge dalle risultanze dei modelli econometrici (oltreché dall‘analisi delle dinamiche delle crisi precedenti) rappresenta, ad oggi, la massima professione di ottimismo possibile”, conclude lo studio.

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