March 10, 2014 / 10:19 AM / 3 years ago

Banche, valutazione asset immobiliari sotto la lente di Bankitalia

6 IN. DI LETTURA

di Lisa Jucca e Valentina Za

MILANO, 10 marzo (Reuters) - Bankitalia sta selezionando fino a cinque consulenti real estate per verificare se le banche italiane stiano correttamente valutando gli asset immobiliari utilizzati come collaterale, in un contesto di mercato contrassegnato da pressioni al ribasso sui prezzi che potrebbe costringere gli istituti ad aumentare gli accantonamenti.

La valutazione delle garanzie immobiliari è una delle maggiori fonti di incertezza per le banche italiane, alle prese con l'approfondito scrutinio europeo dei bilanci al via questo mese. Sette istituti, tra i 15 sotto la lente della Banca centrale europea, hanno già programmato aumenti di capitale per oltre 7,5 miliardi di euro per rafforzare il patrimonio.

Secondo alcuni esperti l'importo del capitale aggiuntivo necessario potrebbe salire fino a 20 miliardi alla luce del raddoppio delle sofferenze bancarie in Italia dalla fine del 2010. E la questione della valutazione del collaterale è un ulteriore elemento di pressione.

Fonti di settore spiegano che molte banche stanno concentrando gli sforzi per aggiornare le perizie sugli asset immobiliari a garanzia dei prestiti in vista della verifica Bce.

"La questione della corretta valutazione del collaterale è ancora aperta ed è un tema molto delicato", osserva un banchiere di lungo corso chiedendo di restare anonimo.

"Le banche hanno già svalutato il collaterale ma si stanno chiedendo se sia sufficiente. Allo stesso tempo, l'eccessiva prudenza potrebbe avere conseguenze catastrofiche, perché deprimerebbe ulteriormente il mercato immobiliare", aggiunge lo stesso banchiere.

Banca d'Italia, interpellata da Reuters, si limita a ricordare che da oltre un anno le banche italiane anche a seguito degli interventi di via nazionale hanno molto aumentato gli accantonamenti a fronte del portafoglio crediti.

Le piccole e medie imprese italiane hanno posto a garanzia dei prestiti asset immobiliari quali magazzini e impianti.

Ma il valore di questi ultimi si è notevolmente ridotto negli anni di crisi, contrassegnati dal crollo del 25% della produzione industriale rispetto ai picchi del 2008, da quasi 300 chiusure aziendali al giorno nel 2012-2013 e dal netto calo delle compravendite immobiliari.

Così, in alcuni casi estremi, il valore degli asset immobiliari posti a garanzia dei finanziamenti tende a zero e comunque è spesso difficile da definire.

"Le banche detengono a volte come collateral siti industriali anche inattivi ormai da anni, il cui valore è di tipo puramente teorico. Alle banche sottoposte ad asset quality review verranno richieste perizie richieste perizie ed evidenze a supporto dei valori di iscrizione a bilancio ma andrà capito come queste potranno essere interpretate e riflesse nell'attività di comprehensive assessment della Bce", dice Erberto Viazzo partner Financial Services di EY.

Per avere un supporto alle valutazioni che deve effettuare quale parte della verifica Bce, Banca d'Italia ha lanciato un bando di gara sul proprio sito internet per adviser del settore immobiliare.

Via Nazionale sta redigendo una short-list di dodici consulenti ammessi al bando, dice una fonte di settore. Un'altra fonte aggiunge che la decisione finale è attesa per la metà di aprile.

Tra i partecipanti ci sono Prelios Valuations, parte del gruppo immobiliare Prelios e la società di valutazione immobiliare USA CBRE. Entrambe le società non hanno voluto fare commenti.

Grande Fonte D'incertezza

La Bce sta mettendo sotto esame la qualità degli asset di bilancio dalle principali banche della zona euro, in vista dell'assunzione del ruolo di supervisore unico del settore a novembre. La verifica terminerà alla fine di giugno. Gli istituti verranno sottoposti a stress test e i risultati complessivi verranno resi noti a ottobre.

In un colloquio con Reuters la settimana scorsa Andrea Enria, presidente dell'autorità di vigilanza bancaria europea Eba, osservava che le banche della zona euro potrebbero essere chiamate a svelare le principali lacune di bilancio anche prima di ottobre..

Secondo Rocco D'Acunto, partner di Bain in Italia, l'impatto delle nuove valutazioni degli asset immobiliari posti a garanzia dei prestiti comincerà a riflettersi sui conti delle banche tra giugno e luglio.

"Ci aspettiamo un esito negativo in termini di copertura addizionale e accantonamenti per le banche, ma aumenterà anche la trasparenza, aiutando a ridurre il divario di prezzo, che al momento limita la vendita di crediti problematici", aggiunge D'Acunto.

Gli analisti di Jp Morgan in una nota spiegano che applicheranno un haircut del 70% su tutto il collaterale detenuto dalle banche italiane data la netta preponderanza degli asset immobiliari.

"La ragione per cui applichiamo un haircut così ampio al valore del collaterale è che quest'ultimo è la principale fonte d'incertezza per le banche italiane, secondo il management bancario e la stessa Banca d'Italia", si legge nella nota.

Secondo JP Morgan,il crollo del 60% delle compravendite immobiliari dai picchi pre-crisi rende estremamente problematiche le valutazioni real estate.

Delle 15 banche italiane i cui bilanci sono al vaglio della Bce, solo Ubi ha risposto alla richiesta di un commento di Reuters rispetto alle proprie valutazioni delle garanzie.

"Il nostro gruppo ha storicamente adottato una politica attenta e prudenziale per quanto riguarda le coperture dei non performing-loan", dichiara Ubi. "Il fair value delle garanzie viene aggiornato semestralmente a ulteriore dimostrazione dell'attenzione che viene posta al tema delle coperture".

Secondo l'Abi, l'Associazione delle banche italiane, le sofferenze dovrebbero continuare ad aumentare superando quota 190 miliardi di euro nel 2015, da 160 miliardi a gennaio, anche se l'economia sta lentamente tornando a crescere.

- ha collaborato Claudia Cristoferi Sul sito www.reuters.it altre notizie Reuters in italiano. Le top news anche su www.twitter.com/reuters_italia

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